Le "dessous de table" est un arrangement occulte entre l'acheteur et le vendeur pour payer moins d'impôts. Vous vous mettez d'accord ensemble pour déclarer un prix de vente inférieur au prix que vous avez réellement convenu. C'est une pratique illégale puisque vous lésez le fisc d'une partie des droits d'enregistrement que vous lui devez.

Prenons un exemple : vous êtes acquéreur d'un bien d'une valeur de 182 939 €. Vous décidez de régler 30490 € en dessous de table que vous payez en espèces au vendeur. Cette somme ne figure nulle part ; elle est censée n'avoir jamais existé.


Vous courrez plusieurs risques.

Tout d'abord, le fisc peut, à l'occasion d'un contrôle de la valeur vénale, découvrir qu'il y a eu un dessous de table. Il est vrai qu'il aura du mal à le prouver, mais s'il y arrive, vous devrez payer les droits dus, plus une amende et des intérêts de retard.
Ce qui représenterait dans notre exemple, si le bien est en région parisienne :les droits d'enregistrement
(6,20% x 30490 €) + 47 €, soit 1937 € ;
une amende égale à 50%, soit 969 € ;et les intérêts de retard
(0,75% x 1937 €), soit 14,52 € par mois.Cela vous coûtera donc au total, si le règlement a lieu un an plus tard : 3 080 €, pour avoir voulu économiser 1 937 €.
Notez que le vendeur, qui est complice devra, lui, régler l'amende de 969 €.


Vous prenez un deuxième risque si vous minorez trop fortement le prix de vente et que l'administration décide d'exercer son droit de préemption.
C'est assez rare, mais toujours possible. L'acquisition est alors faite par l'administration au prix indiqué dans l'acte, plus 10%. Pour reprendre notre exemple, si l'administration préempte votre maison, vous serez indemnisé 167 694 € alors qu'elle vous aura coûté 182 939 €...


Par ailleurs, un problème concret risque de se poser : le vendeur voudra sans doute recevoir le dessous de table au moment de la signature de la promesse de vente. Mais en lui versant des fonds à ce moment là, vous n'aurez aucun recours si, pour une raison ou pour une autre, la vente ne se fait pas (par exemple, le prêt que vous demandez à votre banque est refusé).
Dans cette hypothèse, le notaire vous restituera le dépôt de garanti (en général 10%) que vous avez versé le jour de la promesse. Mais si, en plus, vous avez payé 30490 € "au noir", comment les récupérer ?
Impossible si votre vendeur est de mauvaise foi. Quant à rédiger entre vous un acte indiquant que vous avez versé une somme qui devra vous être restituée dans cette hypothèse, cela ne sert à rien car cet acte (que l'on appelle une contre lettre) n'a aucune valeur.

Dernier inconvénient du dessous de table : si vous revendez un jour votre bien (et que celui-ci n'est pas votre résidence principale), vous devrez, en principe, payer l'impôt sur la plus value. Cet impôt est calculé sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente. Par conséquent, il sera d'autant plus important que le prix d'achat aura été minoré.


Pratique illégale, le dessous de table ne vous rapporte pas toujours l'économie d'impôt souhaitée... A éviter donc...